两房债券是什么？目前市场表现如何？一文看懂房利美和房地美
房利美和房地美的房地产(以下简称房利美和房地美)于近日从纽约证券交易所退市，以进一步了解房利美和房地美及其在美国的股票和债券。准备了相关背景知识的答案。如果想了解更多，可以看看美国楼市。
问题1:房利美和房地美是什么样的企业？如何看待房利美和房地美在中美金融体系中的地位？
答:“房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)”是美国最大的两家住房抵押贷款机构的简称，分别是联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)和联邦住房抵押贷款公司。“房利美和房地美”是美国国会设立的政府资助企业，旨在为住房抵押贷款市场提供稳定和持续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。
这两家机构开展的业务是美国住房政策的重要组成部分。美国住房政策是政府的公共政策之一。自1932年联邦住房贷款银行体系建立以来，逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的二手房抵押贷款市场。通过政府干预和市场化运作相结合，为住房建设提供资金保障。房利美和房地美是美国房地产市场的支柱。这两家机构承销或购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，自次贷危机以来已达到80%以上。
房利美和房地美不仅在美国房地产市场上扮演着重要角色，在金融市场的稳定上也扮演着重要角色。这两家机构拥有和担保的资产约为5.5万亿美元。在房利美和房地美的债券投资者中，超过70%来自美国，一些国内投资者，如养老基金、共同基金、商业银行和保险公司，发挥着系统和关键的作用。
次贷危机爆发之初，美国政府也是依靠这两家机构来缓解危机，采取了降低资本金要求、扩大单笔贷款上限等一系列措施来增强其在解决中危机中的作用。随着危机的加深，美国的房地产市场进行了大幅度的调整，由于自身经营不善，这两家机构也出现了问题。随后，美国政府接管了房利美和房地美，并明确表示支持。目前，美国政府已承诺在2012年底前向这两家机构无限注资，以弥补净亏损，除了财政部已向房利美和房地美优先股注资约1450亿美元。之后，这两家机构仍可在各自2000亿美元的限额内，向财政部申请注资。此外，美联储和财政部购买了超过1.4万亿美元的两房债券，约占两房拥有和担保的总资产的25%，成为两房债券的最大持有者。
美国政府多次承诺，未来的任何改革都将保证房利美和房地美偿还债务的能力。不久前，第二轮中美战略与经济对话提出，要继续加强对政府支持企业的监管，确保其有足够的资金和能力履行财务责任，并听取各利益相关方的意见，采取适当措施进一步推进改革，确保政府支持企业有能力履行偿债义务。
问题2:房利美和房地美发行的股票状况如何？为什么退市？
答:房利美和房利美房地产分别于1970年和1989年在纽约和美国的证券交易所上市，房利美也在芝加哥证券交易所上市。除优先股外，房利美和房地美分别有约11.4亿股和6.5亿股普通股在市场上流通。在2007年美国次贷危机之前的十年里，房利美和房地美的股价长期稳定在50-70美元，而且经常分红，因此受到投资者的追捧。次贷危机爆发后，由于美国和房地产市场持续放缓，房利美和房地美出现巨额亏损，股价大幅下跌。随着危机的加剧，2008年9月政府接管房利美和房地美，其股价跌破1美元，随后长期在1美元内波动。
自今年5月中旬首日交易以来，房利美股价已连续30个交易日收于平均1美元以下。按照纽交所的规定，要让股价恢复到1美元以上，应该选择退市或者采取反向拆分。目前，美国政府持有房利美和房地美约80%的股份，成为其最大股东。其他股东的总市值不到10亿美元。事实上，房利美和房地美已经不再按照普通的商业模式运作。在这种情况下，房利美和房地美的监管机构联邦住房金融管理局宣布房利美和房地美的股票于2010年7月7日退市。退市后，房利美和房地美的股票将继续在场外市场交易。
问题3:房利美和房地美发行的共同机构债券有哪些？目前市场表现如何？
答:两房发行的普通机构债券是指两房发行的优先无担保债券。房利美和房地美通过发行此类债券和筹集资金来投资抵押贷款和相关证券产品。这两个机构在美国一直被视为政府机构。房利美和房地美退市后，美国政府签署的注资和补充资本的法律合同不会受到影响。房利美和房地美的债券仍保持最高的AAA信用评级。房利美和房地美债券市场是国际金融市场重要的债券投资领域之一，容量大，流动性好。2008年底，美联储宣布购买2000亿美元的“两房”共同机构债券，进一步提高了债券的安全性和流动性，保证了市场的平稳运行，保证了旧债券的正常偿还和新债券的发行。
以房利美为例。2009年，房利美发行了705亿美元的普通机构债券，是2007年发行规模的2.2倍。从投资者地区来看，美国约占73%；从投资者类型来看，共同基金、保险、养老金等机构投资者约占63%，中国央行约占19%。“两房”普通机构债收益率稳定。收益率美国房利美和房地美发行的普通机构债券的市场指数在2008年和2009年为10.7%，2010年以来收益率为3.9%。
问题4:房利美和房地美担保的抵押债券有哪些？目前市场表现如何？
答:住房抵押贷款支持证券(MBS)是指金融机构发行的作为住房抵押贷款抵押品的债券。房利美和房地美等政府支持机构为符合其标准的抵押债券提供担保，由它们担保的抵押债券称为机构抵押债券。与房利美和房地美的普通机构债券相比，房利美和房地美担保的抵押债券不仅有房利美的信用作为担保，还有一个抵押资产池作为债务偿还的担保，即拥有“双重担保”。
2008年底，美联储宣布将购买由房利美和房地美担保的1.25万亿美元抵押债券，这进一步增强了市场流动性。目前购买计划已完成，市场反应良好，旧债还本付息，新债正常发行。房利美和房地美担保的抵押债券收益率稳定。在主要由房利美和房地美担保的抵押债券构成的美国，2008年和2009年机构抵押债券市场指数累计收益率为14.9%，2010年以来累计收益率为4.6%。
Q 5:房利美和房地美债券退市了吗？之后的市场表现如何？
答:房利美和房地美的股票不同于房利美和房地美的债券。一般来说，股票对应的是公司的所有权，债券对应的是公司的债权，在不同的市场交易。2010年6月16日，房利美和房地美的股票从证券交易所退市的消息公布，房利美和房地美的债券价格没有受到负面影响。
从市场表现来看，股市退市并没有对债券产生负面影响。各种期限的机构债券和抵押贷款支持债券(MBS)之间的利差比美国国债的利差窄，债券价格上涨。以30年期机构抵押债券市场指数为例。7月13日，其市场报价较退市公告上涨约0.8%。
从新债情况来看，退市公告后，房利美和房地美的债券新融资活动并未受到负面影响。例如，7月8日，房利美公开发行了60亿美元的三年期普通机构债券。自7月份以来，房利美和房地美新担保的抵押贷款支持债券总额已超过366亿美元。总的来说，房利美和房地美对新债券的认购情况良好，二级市场交易活跃，流动性充足。
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