首个烂尾楼官方防范政策出台,烂尾楼新政策
警惕“烂尾楼”风险！多地出台商品房预售资金监管新规
由于楼盘停售、延迟交房，近期多地出现购房者发起的“强制停贷”现象，引起各方关注。近期，多地也出台相关措施，防止商品房延期交付等问题。
7月14日晚，Xi住建局等五部门联合发布13条措施，旨在有效防范商品房延期交付的增量问题；汕头市住房和城乡建设局发文，强调“商品房预售资金专款专用”，购房人需按合同约定将资金转入监管账户。
在此之前，7月11日、12日，深圳龙岗、汕头也分别出台文件，进一步加强商品房预售资金监管和房地产项目全周期监管。
“各地对这种预售工作的规范和管理有积极作用，有助于防止一些非法房产进入楼市，导致风险向购房者传导。这种做法对后续房地产企业的销售也是一种规范，有助于堵住违规楼盘流入市场，防止烂尾形成后风险转移。”易居研究院智库中心研究总监严跃进近日在接受国家商报记者微信采访时表示。
多地加强预售资金监管
记者梳理发现，在各地近期出台的商品房预售资金监管新规中，大多对资金的进出做出了明确要求。
如《Xi安关于印发防止商品房延期交付增量措施的通知》要求，商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他一切形式的房款)应全部直接存入专门监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另立账户收取购房人的购房款。
同时，严格拨付标准。商品房项目主体结构竣工验收前，重点监管资金累计使用不得超过总额的50%；竣工验收前，不得超过95%；竣工验收备案前，不得超过99%；不动产第一次登记后，剩下的1%可以提取。其中，7层以上的建筑，在总层数达到1/3和2/3之前，重点监管资金累计使用比例分别不得超过总数的20%和35%。
另外提到，银行擅自划拨预售监管资金的，将负责追回；未按时交房并造成严重社会影响的企业，将被列为信用不良企业。
汕头市住房和城乡建设局在《商品房预售款监督管理暂行办法》中提到，开发商取得商品房预售许可证前，不得收取预售款；商品房取得商品房预售许可证后，监管账户方可用于收取预售款。
同时也对开发商可以提取的具体金额做出了明确的要求。其中，从项目预售批准到结构工程完成三分之二，最高提取金额为建筑总造价的50%；结构工程完成三分之二后，最高提取金额为建筑总造价的65%；最高提取金额为自封顶至外墙工程完工的建筑总价的85%；从外墙工程竣工到竣工备案，最高提取金额为建筑总造价的95%。
7月12日，河北省沧州市住建局发布《关于征求意见的公告(征求意见稿)》指出，监管账户设立后，商品房买卖合同中必须注明“购房款不进入监管账户，合同无效，双方可随时解除”字样；对没有监管账户的项目，相关部门不予办理商品房预售许可和商品房网签备案。
此外，上述意见稿还指出，商品房预售资金应全部存入监管账户，监管银行将重点监管账户内用于施工、设备安装、材料采购及配套建设工程的资金数额。
7月11日，深圳市龙岗区出台《关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》，对加强用地源头管理、加强工业项目监管、同步共享预售许可信息等提出了明确要求。
专家建议“谁批准谁负责”
7月15日下午，中原地产首席分析师张大伟在接受国家商报记者微信采访时表示，加强预售资金监管其实是老生常谈的话题。早在央行发布的121号文件中，就明确提出“个人住房贷款只能发放给购买主体结构封顶住房的个人”和“企业应将贷款挪作他用，经办银行应限期追回挪用的资金”。
在张大伟看来，如果实行上述政策，很难出现烂尾楼。“预售款的提取一定要符合施工进度，因为施工到什么程度才清楚。比如施工到30%才能筹到一部分钱，而不是用这个监管账户的钱先筹30%的房款进度，应该采取谁批谁的原则。在这个游戏规则中，要防止银行既当裁判员又当运动员。这才是问题的关键。”
严跃进表示，在各地商品房预售资金监管的所有内容中，预售资金监管的表述是最多的，这也体现了政策的核心点。此外，一些城市还对资金进行了充分记录，严格分配标准，加强技术支持，加强财务核对，巩固银行责任等方面的要求，这实际上是一个比较新的、全面的预售资金监管政策。
“其中，资金全核算、严格拨付标准、并表银行责任是对购房者的要求，也已写入部分城市的监管要求。加强技术支持、加强财务核查是创新内容，说明管理层对此类预售资金监管提出了创新要求，有助于更好地落实资金监管工作。”严跃进说。
中央政府对烂尾楼的政策
国家规定超过一定期限的烂尾楼可以收回土地。开发商对烂尾楼负主要责任，购房者有权根据购房合同约定的条件退房。各地市根据各地的不同情况，制定了一些烂尾楼改造的规定和行动。
烂尾楼是指已办理用地、规划等手续，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷而在项目开工后一年以上停工的房地产项目。
烂尾楼的发生有很多原因，比如原开发企业资金链断裂、未按规划许可进行超规模建设、建筑质量不符合验收标准等。大部分是因为资金链断裂，项目没有完工，开发商拿不到钱，银行不愿意继续放贷，项目无法转让给其他投资人。
开发商对烂尾楼负主要责任，购房者有权根据购房合同约定的条件退房。国家规定超过一定期限的烂尾楼可以收回土地。
烂尾楼新政策
烂尾楼新政策在原有政策的基础上有所改变。特别是在进度方面做了明显的调整。因为烂尾楼的影响确实很大，所以最新的政策是在原来的基础上调整时间，加快施工进度，以此来保障消费者的权益，把消费者的损失降到最低。任何单位和个人不得以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通等手段强迫被征收人搬迁。禁止施工单位参与搬迁活动。
国有土地上房屋征收与补偿条例
第二十七条
实施房屋征收应当先补偿后拆迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路交通等手段强迫被征收人搬迁。禁止施工单位参与搬迁活动。
中央政府对烂尾楼的政策
没有相关政策，但是各地都有相关政策。
12月以来，全国多地出台政策，加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用，从源头上防范烂尾楼引发的楼市风险。这些新政针对了之前的监管漏洞，规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要一环。
对此，昆明市出台了《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管的通知(试行)》(以下简称《通知》)，对昆明市中心区办理商品房预售许可的项目，预售资金(包括购房人按合同约定支付的首付款、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金)的归集、存储、支出和使用进行监督管理。
“商品房预售资金的监管实行政府全程监管、专款专用的原则。最重要的作用是有效防止开发者跑路。”郎子扬说，对于购房者来说，这个《通知》相当于给买房加了一把安全锁。
扩展数据
在监管预售资金的城市，有很多影响购房者生活的情况，比如烂尾或无法备案、网签、办产证等。
河南郑州。12月11日，有购房者在政府官网领导留言板上留言，“1月22日，(我)与河南金马凯旋房地产开发有限公司签约购买商品房，到现在快一年了，开发商一直拖延备案”。
早在之前，郑州就颁布了《郑州市商品房预售监管办法》，要求购房者向开发商支付的预付款、定金等各种款项应直接打入银行的预售监管账户，银行将这笔资金监管在专门的账户中。
根据郑州市监管办法，开发企业应当编制商品房预售资金使用计划，向监管银行申请。预售人收取的预付款只能用于购买项目必需的建筑材料和设备，支付项目建设的施工进度款和法定税费。
参考资料来源:闽南。com-烂尾楼背后的野蛮江湖:部分房企刻萝卜章借预售款。
参考来源:光明。防范风险，出台政策，加强商品房预售资金监管
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