购房贷款什么才是最省钱的操作？
衣食住行，对于当代青年人来说，压力最大的果然还是住房问题。
虽然房价没跌，但是该买还得买，有的是为了结婚，有的是为了投资，虽然目的不同，但我们都会发现，房款令人发愁。
大部分人手头并没有那么多现钱，想要不找家里开口，贷款买房便成了第一选择。这一贷款就是几十万上百万的款项，肯定得谨慎又谨慎的选择，今天，我们就来说一说关于购房贷款那些事。
当然了，本文不面向全款买房无压力的朋友，切出页面前请加个关注，回头交个朋友，相信你一定需要我一个这样的朋友。
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
目前的贷款买房，主要分三种类型：
1.住房公积金贷款
2.个人商业住房性贷款
3.个人住房组合贷款
经过我们昨天的讲解，大家对住房公积金有了一定的了解(还没来得及看的点进来：)，那么其他两种是什么呢?
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。一般是在购买本市城镇自住住房时，用所购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。也可以采用银行认可的其他担保方式，比如国家重点建设债券、金融债券等有价证券作为抵押;或者有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人。
组合贷款就好理解了，就是公积金个人住房贷款和个人商业住房贷款组合起来用。
Q&A
那么就这三类贷款方式来看，优劣差异在哪里?
我们以一手个人住房贷款为例，看看商业贷款利率和公积金贷款利率分别是多少。
同样是五年以上，商业贷款基准利率是4.9%，而公积金贷款利率才3.25%，这一个点多的利率，就能够造成非常大的差异了。
况且现在一二线城市的商业贷款利率已经没有优惠，不管是首套房，还是二套房普遍上浮10%、20%不等。
假设一个人买一套一手住房，贷款100万，贷款时间为20年(个人住房贷款最长可以贷30年)，贷款利率以基准贷款利率来算，用等额本金还款的方式，这三种情况下分别花费：
个人住房公积金贷款：利息总额为326354.17元，本息合计为1326354.17元，首月还款6875元;
个人商业住房贷款：利息总额为492041.67元，本息合计为1492041.67元，首月还款为8250元;
个人住房组合贷款(公积金贷款30万元，银行贷款70万元)：利息总额为442335.42元，本息合计为1442335.42元，首月还款7837.50元。
数据十分直观，个人住房公积金贷款的利息是最低的，和商业住房贷款一比少了将近十多万。比组合贷款也要少很多。
那么我们直接用公积金贷款买房不就好了吗?为什么还要用商业贷款?
实际情况是个人公积金贷款的最高额度有诸多限制，首付比例、当地房价水平、月缴存额、建筑面积等都会有影响，即使满足了这些条件，不同的城市公积金贷款还有最高限额，同时你的公积金账户余额、月缴存额也会影响到商业贷款额度。
综上，大部分情况下，公积金可贷额度不能完全满足你你的贷款需求时，采用组合贷款买房才是最划算的， 一方面根据自己的实际情况申请住房公积金贷款，同时我们可以通过选择不同的偿还商业贷款方式减少压力。
1、等额本息还款法
借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
2、等额本金还款法
借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减。每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。
说起来在细节上要处处精打细算，买个房子真不容易，好不容易全都准备好了，想要享受一下花钱的心跳，却被告知：这个楼盘不接受公积金贷款买房。
对于房产开发商而言，申请公积金贷款买房的人太多，放款时间长，资金回笼慢，而且不少房产商都是与银行有合作的，有指定办理贷款的银行。
如果大家在遇到拒绝公积金贷款买房的房产商时不用慌，这种情况可以向有关部门举报。
根据住建部联合四部门于2017年12月13日印发的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，明确房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示等，维护公积金缴存职工的购房合法权益。
同时千万注意不要被售楼人员忽悠缴纳高额的“茶水费”或者“看房费”等各种名目的其他费用，近期有多起此类事件被披露，购房不成还被骗走数十万，谁的钱都不是大风刮来的，房子我们要买，贿赂和走后门的背后往往是诈骗，对侵害个人合法权益的做法说不。
政府在不断出台政策维护我们职工公积金购房贷款的权益，尽管我们现在还没钱买房，但我们要做的就是好好缴纳公积金，毕竟以公积金贷款为主，以商业购房贷款为辅，是我们大部分人最好的选择。
最后还有一点，大家在打算购房之前，最好先确认一下自己在购房城市缴纳社保的情况，特别是注意连续缴纳时长，有很多地方对购房限制条件之一就是必须有一定年限的连续缴纳社保，不能中断!如果年限不够的赶紧进行处理。详情可以参考我们之前的一篇文章：
如果有这方面的疑问可以联系我们，谢谢您的信任，希望我们能够帮上您。
同一个世界，同一个梦想，祝我们都能早日住上自己的房子。
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