商业地产是什么意思？
商业地产是指用作商业用途的房地产，因此也称为商店地产。它不同于住宅房地产和工业生产功能。
广义上，商业地产通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等商业用途的房地产形式，不同于普通住宅、公寓、别墅等商业模式、功能和用途的房地产形式。
以办公为主要用途的房地产属于商业房地产类别，也可单独列出。国外使用的更多词是零售房地产的概念。一般指零售业中使用的房地产形式，是一种狭义的商业房地产。
一般来说，商业地产是以商业功能和商业需求为导向，科学规划房地产的需求和功能，以满足房地产开发的商业经营需求。
商业地产和住宅地产的区别在功能设计、位置要求、目标客户等方面，商业地产与住宅地产存在较大差异。
1、 功能区别：
住宅的功能要求比较单一，主要是为了满足人们的生活功能，为人们提供一个可以遮风挡雨的休息场所。商业的功能更为复杂。商业地产最常见的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品流通展示功能，以满足人们的购物需求。同时，商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商业功能等其他功能。由于商业地产的功能要求灵活多变，其控制相对复杂。
2、 地段区别：
房地产由于其不可移动性，所以无论是住宅还是商业，对位置的要求都比较高，而商业则更为重要。相对而言，无论是城市中心、城市郊区还是荒野岭，住宅选择位置的弹性空间都更大。而商业则不同，一旦商业离开城市，来到郊区，就需要对商业内容、商业形式进行审查。例如，如果适合城市的零售百货公司来到郊区，它们将生存渺茫。商业地产植树原理，首先是立地分析。假如地选错了，那一定很难生存。商业对“易达性”的要求很高。该项目最好位于道路十字路口或靠近主干道。客流、人流、交通便利，增加了客户光顾的可能性。
3、 客户区别：
住宅房地产涉及的客户水平较窄，而商业房地产涉及的客户水平较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一类是投资客户，另一类是自用客户。投资客户依靠购买后租赁和房地产升值来获利。自用客户在购买后自用（无论是过渡性住宅还是永久性住宅）。
然而，商业地产的客户包括商业商户、商店投资者和目标消费者。商户可分为主店、次店、旗舰品牌店和普通品牌店。下表为购物中心目标商户的分类。可以看出，各类商户对物业的要求不一致.
4、 操作复杂性差异
从开发商房地产开发的角度来看，商业经营比住宅更复杂。对于住宅来说，开发商卖房后基本万事大吉，住宅的使用价值开始体现在消费者手中。商业地产销售后不能直接消费。此时，商业地产项目在一定程度上没有使用价值，需要投资才能经营和使用。投资经营是商业地产的生死环节，稍有不足，就会把商业带入万劫不复的深渊。例如，许多国内企业没有处理好招商引资与销售的关系，导致项目过早死亡。
5、 物业要求的差异：
住宅对物业的要求比较简单，只要能满足住宅的功能，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有非常详细的要求，任何差异都可能影响商业地产项目的生存。不同的商业形式对物业有不同的要求。一般百货公司楼板承重500公斤，建材超市承重4000公斤，普通超市和书店承重1000公斤，仓储店承重1500公斤。不同的业态对高度有不同的要求。做生活超市，5米高就够了；如果做建材超市，至少要8米高；如果做仓储，需要9米。假如建电影院，至少要9米高，因为以后会用大银幕。而且住宅的活荷载只有200公斤，层高达2.8-3米，可见住宅的物业要求要简单得多。
6、 销售模式差异：
与商业地产相比，住宅的销售模式相对简单，通常是直销，买卖两清。商业销售形式多样，一般分为直接销售模式、租赁模式、回租销售、整体销售模式四种模式。而且每种销售模式都可以继续细分，比如直销模式也可以分为有条件和无条件两种。而且返租式销售更加灵活多样，可以年返，也可以一次返，也可以两者结合。也可分为短期返回(五年以内)和长期返回(五年以上)，也可分为保证或不保证等。每种销售方式都有自己的销售适应对象。
7、 投资回报形式：
对于开发商来说，商业地产有三种投资回报形式，一种是销售利润，另一种是后期经营收入，第三种是物业升值；住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获得短期资金回收或解决开发商后续开发的资金问题，经营收入和物业升值是商业地产投资回报的主要形式。例如，北京世纪金源购物中心没有销售超过60万平方米；上海梅隆购物广场建设投资不到5亿元，部分机构收购50亿元，但被拒绝，因为该物业每年升值，营业收入很高。因此，商业地产的真正价值不是销售，而是获得长期的经营收入和物业升值。
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